اطلاعیه رسمی سازمان امور مالیاتی (ویژه دوره تابستان ۱۴۰۴): طرح بخشودگی جرائم در صورت پرداخت نقدی و پیش از موعد مالیات بر ارزش افزوده
اکتبر 15, 2025
فهرست رسیدگی مالیات ارزش افزوده ۱۴۰۳: آیا نام شما در لیست قطعی‌سازی است؟
اکتبر 29, 2025مبحث مالیات نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل، به ویژه پس از تصویب «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، همواره با ابهاماتی برای حسابداران و صاحبان مشاغل همراه بوده است. اخیراً، سازمان امور مالیاتی به منظور شفاف‌سازی و ایجاد یک رویه واحد در خصوص تاریخ دقیق تعلق مالیات و نحوه اجرای ماده (۴) قانون مذکور، بخشنامه‌ای مهم صادر کرده است. این دستورالعمل به چگونگی ارسال برخط ارزش معاملاتی املاک (موضوع تبصره ۲ همان ماده) نیز می‌پردازد و درک مفاد آن برای جلوگیری از جرائم و محاسبات اشتباه، حیاتی است.
تکلیف مالیات نقل و انتقال عین (املاک) پس از قانون جدید
با توجه به تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون فوق‌الذکر (۱۴۰۳/۰۴/۰۲) و پیرو بخشنامه قبلی (۶۳۰۰۲/۲۰۰/د)، سازمان امور مالیاتی بر نکات زیر تاکید دارد:
-
مبنای تاریخ تعلق: تاریخ تعلق مالیات برای انتقال مالکیت عین، به طور قاطع، «تاریخ تنظیم سند رسمی» انتقال است.
-
بی‌اثر بودن سند عادی: صرف نظر از تاریخ تنظیم اسناد عادی (مانند قولنامه یا مبایعه‌نامه)، هرگونه تنظیم سند رسمی از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۲ به بعد، مشمول مقررات ماده (۴) قانون الزام به ثبت رسمی خواهد بود.
این شفاف‌سازی به بسیاری از پرسش‌ها در مورد معاملاتی که قولنامه آن‌ها پیش از این تاریخ بوده اما سند رسمی آن‌ها بعد از آن تنظیم شده، پاسخ می‌دهد.
استثنائات مهم در محاسبه مالیات عین (املاک)
البته، این قاعده کلی دارای تبصره‌های مهمی است که حسابداران و مدیران مالی باید به دقت آن‌ها را مدنظر قرار دهند:
-
املاک تصرفی (دستدارمی): در مورد املاکی که عناوینی چون «دستدارمی» دارند یا بر اساس عرف محلی در تصرف شخص هستند، مبنای محاسبه مالیات متفاوت است. در این موارد، مالیات بر اساس ارزش معاملاتی در «تاریخ تنظیم سند عادی» (مانند قولنامه) محاسبه و مطالبه خواهد شد.
-
واحدهای مسکونی سازندگان: این تبصره به شرکت‌های سازنده مسکن (موضوع تبصره ۱۰ ماده ۵۳ ق.م.م) می‌پردازد. اگر این شرکت‌ها تا پایان مهلت تسلیم اظهارنامه مالیاتی، مالیات انتقال را بر اساس ارزش معاملاتی «تاریخ تصرف» واحد مسکونی پرداخت کرده باشند، تنظیم سند رسمی پس از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۲، دیگر موجب تعلق مالیات نقل و انتقال مجدد نخواهد شد.
-
تسری حکم به سایر اشخاص: این حکم، خوشبختانه، به سایر اشخاصی که قبل از اجرای قانون جدید (۱۴۰۳/۰۴/۰۲) با اسناد عادی ملک منتقل کرده و مالیات آن را نیز پرداخته‌اند، تسری یافته و از پرداخت مضاعف مالیات جلوگیری می‌کند.
تفکیک مالیات حق واگذاری محل (سرقفلی)
در مورد حق واگذاری محل (سرقفلی)، بخشنامه رویه را کمی متفاوت تعریف می‌کند. اگر احراز شود که تاریخ تحویل یا تصرف ملک (تجاری یا اداری) «قبل» از تاریخ اجرای قانون جدید (۱۴۰۳/۰۴/۰۲) بوده است، همان تاریخ تحویل یا تصرف به عنوان تاریخ انتقال حق واگذاری محل شناخته می‌شود.
در صورتی که مالیات در آن زمان پرداخت نشده باشد، در زمان تنظیم سند رسمی، مالیات حق واگذاری بر اساس وجوه دریافتی مالک (مطابق ماده ۵۹ ق.م.م) محاسبه خواهد شد.
نکات کلیدی حق واگذاری در کاربری‌های مختلف
-
املاک اداری: برای املاک با کاربری اداری که سند رسمی آن‌ها «بعد» از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/02 تنظیم می‌شود، مالیات حق واگذاری محل باید مطابق مقررات ماده (۴) قانون الزام به ثبت رسمی (یا تبصره آن) محاسبه و وصول گردد.
-
سایر کاربری‌ها: بخشنامه تاکید می‌کند که فارغ از نوع کاربری (حتی غیرتجاری و غیراداری)، اگر اسناد و مدارک مثبته نشان دهد که وجوهی بابت انتقال حق واگذاری دریافت شده، این انتقال (چه سند رسمی قبل یا بعد از قانون جدید باشد) مشمول مالیات بر مأخذ وجوه دریافتی خواهد بود. این نکته‌ای بسیار کلیدی برای حسابداران در بررسی دقیق قراردادها است.
پایان مهلت محاسبه سنتی؛ آغاز اجرای سیستمی
در نهایت، بخش (ب) بخشنامه به یک تغییر رویه بسیار مهم اشاره دارد. پیش‌تر طی نامه‌ای (۹۵۵۵/۲۰۰/د مورخ ۱۴۰۴/۰۲/۰۹)، به ادارات امور مالیاتی اجازه داده شده بود تا محاسبه و اخذ برخی منابع مالیاتی (مرتبط با ماده ۴) را موقتاً به روش سابق ادامه دهند.
اکنون، با توجه به پیاده‌سازی و آمادگی کامل سامانه‌های مربوط به ماده (۴) و تبصره (۲) آن، اعلام می‌گردد که از تاریخ ۱۴۰۴/۰۸/۰۱، آن نامه منسوخ می‌شود.
این بدان معناست که از این تاریخ، محاسبه و اخذ مالیات‌های مذکور (از جمله مالیات نقل و انتقال مربوطه) باید به صورت سیستمی و توسط دفاتر اسناد رسمی، با رعایت کامل سایر مقررات مرتبط، انجام پذیرد.
مبانی و تعاریف کلیدی: مالیات نقل و انتقال چیست؟
برای درک عمیق بخشنامه‌های اخیر، بازخوانی مفاهیم بنیادین مالیات نقل و انتقال ضروری است. این مالیات، یکی از انواع مالیات‌های مستقیم است که بر درآمد حاصل از واگذاری دارایی‌ها وضع می‌شود.
تعریف فنی مالیات نقل و انتقال
مالیات نقل و انتقال (Transfer Tax)، مالیاتی است که در زمان واگذاری قطعی مالکیت دارایی‌های خاص، از انتقال‌دهنده (فروشنده) اخذ می‌گردد. این مالیات در حوزه املاک، پیش‌شرط اساسی برای تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی محسوب می‌شود. بدون اخذ گواهی پرداخت این مالیات (موضوع ماده ۱۸۷ ق.م.م)، انتقال قانونی مالکیت امکان‌پذیر نخواهد بود.
تفکیک مأخذ محاسبه: عین در برابر حق واگذاری
مالیات انتقال "عین" (ماده ۵۹):
-
مأخذ محاسبه: این مالیات بر اساس «ارزش معاملاتی» ملک محاسبه می‌شود.
-
ارزش معاملاتی: این ارزش، مبلغی است که توسط کمیسیون تقویم املاک (موضوع ماده ۶۴ ق.م.م) برای هر منطقه تعیین می‌شود و لزوماً برابر با قیمت واقعی یا توافقی معامله نیست.
-
نرخ: مالیات آن به نرخ پنج درصد (۵٪) ارزش معاملاتی مذکور است.
مالیات انتقال "حق واگذاری محل" (ماده ۵۹):
-
مأخذ محاسبه: این مالیات دقیقاً بر اساس «وجوه دریافتی» مالک یا صاحب حق محاسبه می‌گردد.
-
نرخ: مالیات آن به نرخ مقطوع دو درصد (۲٪) وجوه دریافتی در تاریخ انتقال است.
بنابراین، در انتقال «عین» ما با یک ارزش‌گذاری منطقه‌ای و رسمی سروکار داریم، در حالی که در «حق واگذاری» (سرقفلی)، مبنای محاسبه، مبلغ واقعی دریافتی توسط فروشنده است.
جایگاه گواهی ماده ۱۸۷ در فرآیند انتقال
پرداخت مالیات نقل و انتقال منجر به صدور گواهی ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم می‌شود. این گواهی سندی است که اداره امور مالیاتی پس از بررسی و تایید تسویه حساب مالیاتی ملک مورد معامله، صادر می‌کند. ارائه این گواهی به دفتر اسناد رسمی برای هرگونه تنظیم سند قطعی، رهنی، اجاره‌ای یا هر نوع واگذاری دیگر الزامی است و اعتبار آن از تاریخ صدور، محدود (مثلاً سه ماه) می‌باشد.